近年来，随着经济的发展，房地产行业的快速崛起，城市内的楼宇兴建。人们的日常生活环境由弄堂、四合院发展到小区、社区等，人们不仅仅是普通的邻里关系，变成了小区里的一员，也成为了业主大会的一员。所以物业服务在城市生活中占据的地位越来越重要。虽然物业公司在不断的更新自己的服务，但是业主也对物业服务提出了更高的要求，导致物业服务合同就变得更为重要了。重庆翰墨律师事务所知识管理部对2018年重庆市第一中级人民法院处理的物业服务合同纠纷进行分析，做出本次的物业服务合同大数据报告。简要分析物业服务合同纠纷的常见争议焦点，希望可以为大家在面临物业纠纷时提供行之有效的解决方案。案例来源：Alpha案例库检索条件：时间：2018年1月1日—2018年12月31日案由：物业服务合同纠纷法院：重庆市第一中级人民法院文书类型：判决案件数量：84件一、检索结果可视化案件数量分析根据alpha案例库的数据进行分析，近五年来，物业服务合同纠纷在重庆市第一中级人民法院的数量基本维持在100件-200件，每年的数量在稍微下降；其所占合同纠纷案件总量百分比在下降，可见物业服务的规范化意识在稳步提高。行业分布从上面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷当事人的行业分布主要集中在房地产业，批发和零售业。其中大部分的房地产业当事人是物业服务公司。裁判结果二审裁判结果通过对案例数据分析可知，物业服务合同纠纷在2018年度重庆一中院的84个判决结案的案件都是二审案件。这说明物业纠纷的诉争标的较小且疑难复杂程度较低，基本由基层法院进行一审。并且通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，物业服务合同纠纷二审案件维持原判的有64件，占比为76.19%；改判的有16件，占比为19.05%；其他的有4件，占比为4.76%。标的额可视化通过对标的额的可视化分析可以看到，物业服务合同纠纷案件标的额为50万元以下的案件数量最多，有76件，100万元至500万元的案件有3件。审理期限可视化通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内，平均时间为47天。与重庆市第一中级人民法院审理合同纠纷案件平均审理期限为75天相比，物业服务合同纠纷审理速度较快。高频实体法高频程序法二、争议焦点分析重庆市第一中级人民法院在2018年共涉及物业服务合同纠纷判决共84份，对这84份判决仔细研读统计，得到前五大争议焦点，其中包括：物业费的支付、违约金的支付、公摊水电的支付、诉讼时效问题、物业服务合同是否有效。由上表可以看出，物业服务合同纠纷争议焦点中物业费及违约金是否应该支付问题占比超过70%，远超过其他争议焦点。以下是对争议焦点的分析。物业费是否应当支付物业服务合同纠纷案件最主要的争议纠纷是业主是否应支付物业费，如果应当支付，是否应折价收取等。在涉及到物业费支付的66份判决中，仅有一份判决不支持物业费，原因为物业公司直接起诉物业的承租人而非业主要求其支付物业费，而物业公司不仅未与物业承租人签订物业服务合同，业主也并未与物业承租人约定物业费的支付问题，并且物业公司没有证据证明其提供了物业服务。支持了全部物业费的共52件，所占比例为79%，理由主要是：物业公司提供了合同主要服务，应当支付物业费。共有13份判决仅支持了部分物业费，所占比例为20%。部分支持的主要原因是：服务内容不全面，物业公司仅进行了车辆出入登记，或者仅为电梯、消费设施维护，物业费打折收取；物业服务有瑕疵，包括车库漏水、车库照明设施设备不完善、小区公共通道有较多垃圾堆积、公共区域设置垃圾场、休息时间物业造成噪声污染等问题，法官酌情裁量物业费在7折-9折之间调整；合同中约定业主未入住，物业费半价收取。建议：1、物业服务合同中尽量明确约定物业服务的具体内容和标准；2、物业公司在平时提供物业服务过程中应注重保存提供服务的证据；3、业主如果与承租人在租赁合同中约定了物业费由承租人支付时，尽量将租赁合同在物业公司备案一份，物业公司在收取物业费时，确认交纳主体的身份。违约金是否应当支付在66份物业公司请求业主支付物业费的判决中，58份物业公司同时请求业主支付违约金。法院的支持情况如下：其中46%，近一半的判决中，是由法院酌情确定违约金数额，而且违约金数额基本在200-500元左右，仅有两份判决，因拖欠物业费数额巨大，法院酌情主张了2000元与30000元。还有26%的判决中，法院支持违约金以同期贷款利率或同期贷款利率1.3倍来计算。法院仅支持部分违约金的原因是：违约金约定过高，业主的违约行为给物业公司造成的损失达不到物业公司要求违约金的数额。所以法院基本部分支持物业公司的违约金请求。最后28%的判决，法院不支持物业公司请求业主支付违约金的诉求，主要原因是：前期物业合同到期，未签订新的物业合同，违约金缺乏依据；物业服务中有瑕疵，包括车库漏水、车库照明设施设备不完善、小区公共通道有较多垃圾堆积、公共区域设置垃圾场、休息时间物业造成噪声污染等问题；物业服务合同中未载明违约金等。建议：1、物业服务合同中应明确约定违约金的支付标准和方式；2、物业公司在提供物业服务时，如果出现瑕疵问题，应积极解决问题。业主是否应付公摊水电费一共有20份判决涉及到物业公司请求业主支付公摊水电费，法院判决情况如下：其中7份判决，法院支持物业公司的请求，主要原因是物业公司具有能源缴费凭证和分摊明细表，明确了业主应支付的份额和金额，所以法院做出了支持物业公司诉求的判决。其余13份判决，因物业公司没有保留能源缴费凭证，也没有制作分摊明细表，不能确定业主应缴付的公摊电费金额，也不能证明物业公司有相应的缴费行为，所以法院不支持物业公司相应诉求。建议：物业公司应当保留公摊水电费的缴费凭证，并制作分摊明细表，让业主在交纳物业费的时候对分摊标准进行确认。诉讼时效问题在一审中提出诉讼时效做抗辩的判决一共有十九份，具体支持情况如下图：其中法院的裁判规则如下：一、物业费每月为一时间节点，按月单独计算诉讼时效。二、如物业服务公司催缴物业费后，催缴部分一同中断诉讼时效。三、事实发生在2017年10月1日施行的《民法总则》之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起至《民法总则》施行之日时起超过二年的，诉讼时效期间已届满，人民法院不予保护；尚未超过二年的，其诉讼时效期间为三年。建议：1、物业公司应做到及时催缴物业费；2、最好以挂号信的方式进行催缴，保留证据证明诉讼时效中断，有效保护物业公司的权利并避免损失。三、裁判观点分析物业服务合同是否有效【裁判规则一】小区没有成立业主委员会的情况下，居委会代行业主委员会的职责续签物业服务合同有效【案件索引】肖海龙与重庆中海都市物业管理有限公司、重庆市渝北区龙山街道冉家坝社区居民委员会物业服务合同纠纷；案号：（2017）渝01民终8570号【法院观点】上述案件所涉小区没有成立业主大会和选举业主委员会，按照《重庆市物业管理条例》的有关规定，居委会街道相关工作人员，就所在小区上调物业管理费书面征求了该小区业主的意见，其结果为同意上调物业服务费的户数的业主总人数以及建筑面积均超过半数。涉案小区没有成立业主委员会的情况下，小区所在居委会代行业主委员会的职责，通过前述程序征求业主意见符合《物业管理条例》和《重庆市管理条例》的规定。居委会参与主持上涨物业服务费及续签物业服务合同，将相关议题和内容在征求业主意见前进行了公示，通过书面形式征求了业主意见，并有超过半数的业主同意了该内容。故业主投票的结果合法有效，本案诉争的上涨物业服务费及续签物业服务合同征求业主意见的程序符合法律规定，应当有效。【裁判规则二】物业公司无审核业主委员会是否得到业主大会通过的决定授权的义务，业委会与物业公司签订的物业服务合同有效【案件索引】肖必勇与重庆市铜梁区巴川街道嘉和丽景小区业主委员会、重庆市铜梁区垠城物业管理有限公司物业服务合同纠纷；案号：（2018）渝01民终4031号【法院观点】本案，涉案小区业委会于2017年4月就与物业公司签订了物业合同，业委会不能提供签订合同前的业主大会记录，在物业公司入驻小区后，虽在社区组织下召开了两次业主大会，但仍未形成追认聘请物业公司的决议。综上，一审法院依法认定业委会与物业公司签订《物业委托服务合同》未经业主大会授权。但物业服务企业在签订合同时并无审核业主委员会是否得到业主大会通过的决定授权的义务，所以业委会与物业公司签订的物业服务合同有效。如果业主认为该合同未经业主大会讨论而签订，损害了业主的合法权益，业主也可以通过组织召开业主大会形成决议要求解除该物业合同，再由业委会通过诉讼来进行救济。财务被盗问题【裁判规则一】财务被盗不能成为拒付物业费的抗辩理由【案件索引】马成与重庆成林物业管理有限公司物业服务合同纠纷；案号：（2018）渝01民终2242号【法院观点】重庆一中院认为：业主或租户的财务被盗情形系业主、租户、物业公司之间的另一法律关系，三方应另行解决。业主与租户不得以财务被盗成为不交物业费的充分理由。【裁判规则二】物业服务公司未按合同约定在技防和人防方面履行安全防范的义务，对业主的财产损失存在一定的过错，应承担与其过错相适应的赔偿责任【案件索引】巨坤、魏庆国与重庆天骄爱生活服务股份有限公司、重庆协信远浩房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审（2018）渝01民终6636号【法院观点】一审法院认为：人防是通过人力，物力进行安全防范，比如人员巡逻，站岗等等防范措施。技防是通过现代科学技术进行安全防范，比如电子监控，电子防盗报警等等技术手段。案涉业户手册“物业服务分版块介绍”中载明：“天骄物业将多重安全防范系统和固定岗位、巡逻岗位相结合”，换言之，被告天骄公司应当向业主提供的是包括技防及人防两方面的安全防范服务。一审法院分别从人防、技防两方面进行了评述，结论是物业服务公司在人防、技防服务均有瑕疵。所以虽然业主的财产损失系他人故意侵害导致，但是业主遭受财产损失亦与物业服务公司未按照合同约定全面履行安全防范义务存在一定的因果关系，故物业服务公司应当承担相应的违约责任。二审法院认为：业主的财产损失系他人故意侵害导致，虽然直接侵权人应当承担全部损失，但是物业服务公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任。物业服务公司未按合同约定在技防和人防方面履行安全防范的义务，显然没有尽到谨慎看护和善良管理人的注意义务，对业主的财产损失存在一定的过错，应承担与其过错相适应的赔偿责任。但物业服务公司承担是一般注意义务，业主的财产被盗不是物业服务公司的违约行为直接造成的，两者之间不存在直接、必然的侵权因果关系，不能苛求其完全保证业主人身、财产权益不受不法侵害。所以认定物业服务公司承担部分责任。物业公司断电问题【裁判规则】无合同约定，物业公司无权停止业主专有部分用电，应对业主因此造成的损失承担赔偿责任。【案件索引】重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司与重庆渝高物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审（2018）渝01民终7202号【法院观点】一审中，涉案物业公司选择节假日期间停电对供电系统进行维护保养并无不当。其次，根据物业公司举示的录音证据，可以认定京业公司对2017年劳动节休假期间租赁房屋停电一事已经收到物业公司的通知，知晓了停电方案，并事先预见到可能会带来的影响，故才向物业公司去电协商。在协商未果仍需如期停电的情况下，业主公司应自行采取应对措施，如自行发电供服务器正常使用或提前关闭服务器，服务器因突然断电损坏是可以避免的。所以物业公司并不承担违约责任。二审法院认为：第一、供用电合同的双方主体为供电局与业主公司，有权依法停止供电的主体应为供电局。第二、《前期物业服务合同》约定：以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：因维修、养护公用部分、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用。”依据该条规定，物业公司只能因维修、养护需要停止共有部分的用电，而本案物业公司停止供电的部分已包括了业主公司受电的专有部分，但双方的物业合同并未对专有部分停止供电作出约定，因此物业公司无权擅自停止专有部分的供电。第三、录音证据不能证明业主公司同意物业公司在确定的时间范围内停止供电。综上所述，物业公司擅自停止业主公司专有部分用电存在过错，应对业主公司因此造成的损失承担赔偿责任。
2019-06-04
