本文系苏靖媛律师原创，共1702字，预计阅读需5分钟。

案例：2007年，王明与易勇房地产顾问有限公司，签订了商品房买卖合同。王明付清房款，易勇房地产顾问有限公司进行了房屋交付，但未办理房产证。2011年王明向易勇房地产顾问有限公司提起诉讼请求办理房产证，后经法院查明，易勇房地产顾问有限公司系无权处分，王明房屋过户不能，损失惨重。

中国房价居高不下，且逐年上升。不仅涉及的金额较大，潜在的交易风险也不小。具体来说除了无法办理房产证，也有可能出现买手方逾期未付房款，出卖方逾期未交房，那我们在遇到这类的风险时，应该怎么处理呢？较好的处理方式就是行使我们的合同解除权。合同解除权具体又该怎么实施呢？

攻略一：协议解除

在合同未履行或者未完全履行的情况下，由于情况的变更，当事人可以在合同成立后，双方通过协商解除合同。

《合同法》第九十三条第一款规定：“ 当事人协商一致，可以解除合同。”

双方就解除合同这一事项，可以进行友好协商，通过签订解除协议等方式协商解除在先的房屋买卖合同，此时权利义务相当于被转移到新的解除协议上。如果解除协议出现违约情况话，诉讼时效从自当事人知道或者应当知道其解除协议的权利受到侵害之日计算，通常情况下是3年，法律另有规定的除外。

攻略二：约定解除

在合同未履行或者未完全履行的情况下，当事人可以在签订合同时，约定某种情况下特殊的解除权。违反约定而产生的解除权，没有时间限制，但可能因为继续履行而消灭。

《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

从我们目前的法律规定来看，虽然解除权属于形成权，但是并没有使用期限的限制。即只要享有合同解除权，在对方又没有催告的前提下，随时可以行使解除权，没有期间限制，如果双方对违约解除的期限另有约定的除外。在实践中，通常情况下在享有合同解除权的情形下，依然继续履行合同，根据诚实信用原则和信赖原则，此时违约方有理由相信守约方不再行使合同解除权，守约方所享有的解除权可能会因为继续履行而消灭。

攻略三：法定解除

违反法律规定而产生的解除权，法定解除权的一年除斥期间（解除权可以被保护的期间）并不是绝对期间，例如在解除权发生之日起的第10个月时，对方进行了催告，按照该司法解释的规定，解除权的行使期间应该向后顺延三个月。

但如果应该出卖人的原因未办理房产所有权登记的，此时买受人提出解除房屋买卖合同，不受一年除斥期间的限制。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  

（五）法律规定的其他情形。”

以上情况都属于合同的法定解除事由，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。  

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

在司法实践中，通常认为如果因一方当事人的违约行为或不可归责于当事人的事由导致合同在法律或事实上履行不能，在此情况下，如果仅因当事人行使解除权超过合理期限，就认定解除权消灭，使合同一直处于法律上存续、实际上已经“死亡”的状态，不利于维护交易秩序的稳定，使当事人尽快脱离“死亡”合同的约束，进行新的交易行为。